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原标题:正荣地产业绩放缓 销售增速下滑明显
正荣地产集团有限公司日前披露的2019年中期业绩显示,今年前6个月,该公司实现合约销售额约为586亿元,与上年同期的581亿元相比,微幅增长0.8…

摘要
正荣地产千亿销售中有近一半并不属于公司,而公司有息债务以短期为主又居高不下。

来源:标准排名官号

原标题:正荣地产业绩放缓 销售增速下滑明显

正荣地产千亿销售中有近一半并不属于公司,而公司有息债务以短期为主又居高不下。

原标题:正荣地产:“隐形”的负债

正荣地产集团有限公司日前披露的2019年中期业绩显示,今年前6个月,该公司实现合约销售额约为586亿元,与上年同期的581亿元相比,微幅增长0.8%。

就在签约收入即将超越2018年之际,正荣地产(6158.HK)传出行政总裁提出辞职的消息,这家规模急速膨胀的上市新兵正面临债务和收入的双重考验。

12月10日,正荣地产集团有限公司发布未审核的营运数据。截至2019年11月30日,正荣地产连同合营公司及联营公司累计实现合约销售金额1165.33亿元。

去年同期,2018年上半年,其合约销售额由215亿元增至581亿元,同比增幅高达170%。而2017年的数据则显示,正荣地产全年实现的合约销售额突破700亿元,同比增长了78.5%。2018年,其合约销售增幅回落到54%,而今年上半年较上年同期相比则仅增长0.8%。

资金是开发商的命脉,负债经营是房企的常态。可与多数同行不同的是,正荣地产的有息负债中,短期债务占比明显偏高了,几乎达到50%左右,远超正常水平,而且短期债务中多数来自非银行融资。

在规模加速奔跑的同时,往往伴随着高杠杆。然而,正荣地产却是例外,种种隐秘的财技背后,是被拉低的净负债率。外界不禁要问,正荣地产的隐形负债究竟还有多少?

正荣地产2019年上半年合约销售金额及近几年同比增速情况。

在监管部门收紧融资的情况下,净负债率高企的正荣地产通过多管齐下将净负债率压缩在了100%以下,然而激增的少数股东权益是否将负债隐性化了呢?

负债或是冰山一角

制图 孙红丽

除了通过借债筹集资金外,房企的销售回款也是公司重要的资金来源。销售规模接连迈上新台阶的正荣地产实现三连跳,签约销售已经突破千亿元,但这其中的近50%并不属于公司所有,千亿元规模徒有其名。更让市场担忧的是,公司的回款是否有对外披露的这般优秀呢?

从2016年-2018年来看,正荣地产的签约销售金额实现跳涨。由图1可知,正荣地产在2016年-2018年的签约销售金额分别为392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元,3年内销售金额增长接近2倍,年复合增长率为65.80%,但其增速却有所下滑。数据显示,正荣地产在近两年内的同比增速分别为78.54%、53.97%。对比发现,贡献最多的两个地区销售情况均有所下滑。长江三角洲经济区销售金额减少14.36亿元,海峡西岸经济区销售金额减少53.38亿元;而中部经济区、环渤海经济圈、西部经济区销售金额分别增加12.87亿元、43.81亿元、15.83亿元。在规模极速扩张的同时,正荣地产的杠杆水平却一路下滑。尤其是在2018年其调整后的资产负债率及净负债率都降至行业较低水平。

业绩增长放缓,在其公开的业务收入数据上也表现得较为明显。

千亿销售徒有其表

图2显示,在2014年末-2018年末正荣地产扣除预收账款后的资产负债率分别为95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%,而其于今年6月30日该指标为73.34%,较年初下降0.69个百分点。相较于调整后的资产负债率,正荣地产的净负债率下降幅度更大。其在2015年末-2018年末的净负债率分别为326.16%、205.96%、183.22%、74.04%,仅用三年时间就将净负债率降低了252.12个百分点。截至今年6月30日,该指标为77.07%,较年初增长了3.03个百分点。令外界称奇的是,正荣地产在负债总额及有息负债不断增长的同时杠杆水平却不断下滑。其主要是因为大量的合作开发所致,这也是正荣地产能够在短期内冲进千亿销售的重要武器。从正荣地产所占权益土地储备来看,其于2017年末所占土地储备建筑面积权益比为79.26%,于2018年末该指标为52.88%,而截至今年6月30日该指标为56.81%。也就是说,正荣地产的土地储备中有将近一半不属于自己。此外,正荣地产非控股权益占比也逐年提升。数据显示,正荣地产于2014年末-2018年末其非控股权益占权益总额比例分别为6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%,而截至今年6月30日该指标为36.57%,其归属于母公司股东权益在权益总额中占比仅为47.98%,竟然不及一半。以2018年为例,正荣地产的净负债率下降高达109.18个百分点,主要是由于其股东权益增长了100.25%所致。标准排名发现,股东权益中增长幅度最多的就是非控股权益,于2018年增加了68.71亿元,增幅高达641.48%。随着非控股权益占比的大幅增加,正荣地产的净负债率自然会有所下降,而真实的净负债率或许只有正荣地产自己知晓。另外,截至6月30日正荣地产的权益总额中有一项永续资本证券高达44.87亿元,较年初的30.08亿元增长49.17%。财报显示,正荣地产于2018年向永久资本证券派付股息共2.25亿元,实际上该永续债是负债而非权益,只是在会计处理上被列入股东权益之中。随着合作开发项目大增,正荣地产对外担保的借款也不断增加。显然,正荣地产真实的杠杆水平与报表呈现的存在一定差距。

此前,正荣地产在招股书内披露其上市前的2014—2017年财务期内,其营业收入增幅分别为41.8%、238.8%、36.9%,毛利增幅分别为51%、213.8%、33.1%,对应营业收入、毛利的三年内复合增长率为87.4%、85%。

日前,多家媒体报道称,正荣地产行政总裁王本龙已经提出辞职,就在王本龙提出去职之前,正荣地产的多位高管相继离去,一直保持高增长的正荣地产是否会受此影响呢?

长期偿债能力较弱

2019年中期报告则显示,正荣地产结算确认的业务收入约为136.5亿元,比上年同期增长了10.8%;毛利27.7亿元,与上年同期基本持平;归属于母公司股东净利润9.3亿元,同比增长了11%。

正荣地产日前披露的销售情况显示,2019年1-9月,公司以及联营、合营公司累计实现销售金额约900.1亿元,合约销售建筑面积约为582万平方米。由于正荣地产是从2019年才开始逐月公布销售业绩的,因此市场无法知晓公司上一年同期的销售情况。

正荣地产之所以会在权益中大做文章主要是因为其有息负债不断增长又迫切需要控制杠杆水平。统计发现,2014年末-2018年末正荣地产的有息负债分别为301.80亿元、253.58亿元、370.23亿元、420.64亿元、464.92亿元,四年间增长了163.12亿元。半年报显示,截至6月30日正荣地产的有息负债为525.29亿元,半年间增加了60.37亿元。值得注意的是,截至今年6月30日,正荣地产的即期借款为249.03亿元,较年初增长4.46%,占有息负债总额的47.41%;货币资金为301.37亿元,现金短债比为1.21,不过扣除受限制现金及已抵押存款的话,其货币资金仅为250.72亿元,与短期借款持平。

对此,正荣地产行政总裁王本龙在中期业绩会上表示,前几年正荣处于高速发展时期,接下来的三年将是有质量的增长。除了规模以外,正荣将在产品、服务、经营能力以及资源整合方面进行夯实,对整体规模有所控制。

在2018年年报中,正荣地产对下一年提出的销售目标是1300亿元。即在剩余的3个月里,公司需要完成约400亿元的销售额,目前来看并非没有可能。

尽管从2016年开始正荣地产的融资利率降至10%以内,其融资成本也有所减小,但随着有息负债规模的扩大,其融资成本又开始攀升。由图3可知,2018年正荣地产的资本化及费用化融资成本为46.32亿元,同比增长57.12%。另从近三个半年度来看,正荣地产的融资成本分别为14.63亿元、22.75亿元、25.59亿元,呈现逐年增长趋势。

与此同时,控制并降低净负债率,一直是正荣地产看重的财务管理目标。在正荣地产上市前的两个完整财务年度及最近一期末,即2015年底、2016年底及2017年6月底,该公司的净债务与权益比率分别为326.2%、206%及278.1%。

对于一家新晋千亿元房企来说,能够继续保持高增长并非易事。这家起家于江西的福建开发商在这一波房企规模大跃进中异军突起,并在2018年成为千亿元房企俱乐部中的一员。要知道,在2018年,销售规模过千亿元的房企也不过30家左右。

由图4可知,通过反映长期偿债能力的指标“/全部债务”可知,正荣地产该项指标整体由2014年末的0.80下滑至2018年末的0.56,长期偿债能力较弱。不过从近两年来看,2017年末该指标达到低值后开始增长,截至今年6月30日,该指标为0.59,较年初增加3个百分点。另据国家发改委主管的中国投资协会、第三方绿色评级机构标准排名和中国证券市场设计研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019中国房企绿色信用指数TOP50报告》显示,正荣地产绿色信用指数65.5,绿色信用等级BB,排名第32位。

净债务与权益比率是期末有息借款总额抵减现金资源后与权益总额的比率。一般来讲,当比值小于100%甚至为负数时,说明企业的财务结构稳健,股东权益受到保障,反之亦然。

对于公司的历史,正荣地产在港股上市招股书中有意无意地省去了部分内容,比如对公司上市前几年的合约销售规模就讳莫如深,仅仅是引述了第三方的排名,以彰显公司的规模实力。

人事震荡频繁

中期数据显示,至2019年6月底,正荣地产的这一指标已经降至70.8%,较年初的74%继续有所下降,收获良好效果。

2018年上市后,正荣地产开始公布公司的合约销售。根据公司的年报,2016-2018年,正荣地产的合约销售分别为392.92亿元、701.53亿元和1080.17亿元,2017年和2018年的同比增速分别达到了78.5%和54%。

随着销售规模不断增大,正荣地产的内部管理能力并未同步增长,人事变动不断。11月10日,正荣地产发布人事变更公告。公告显示,王本龙辞任正荣地产执行董事、行政总裁及授权代表职务,自11月20日起生效。暂代行政总裁一职的是公司执行董事兼董事会主席黄仙枝,直至合适人选获委任为止。对于正荣地产而言,王本龙有着不同寻常的意义。王本龙于2014年加入正荣地产担任城市公司总经理,仅用了不到四年的时间,就被任命为联席行政总裁,被业界称为“火箭总裁”。在2014年加入正荣地产后,王本龙先后担任天津地区公司总经理及董事长、苏州地区公司总经理、行政总裁助理、北京及郑州地区的房地产业务负责人;于2017年1月担任副总裁;于2017年11月被任命为常务副总裁;后于2018年3月始先后任命上市公司联席行政总裁、上市公司执行董事兼行政总裁。在正荣地产不到6年的短暂时光里,王本龙却给正荣地产的规模扩张带来了佳绩。数据显示,正荣地产的签约销售金额从2014年的169亿元增长至2018年的1080亿元,仅用四年时间就从百亿冲到千亿。早些时候,正荣地产的其他高管也相继卸任。2018年3月,正荣地产原总裁林朝阳被调任为正荣产业发展集团董事长兼总裁,后于8月辞任正荣地产执行董事兼联席行政总裁,彻底退出集团地产业务板块;同样是8月,正荣地产原行政副总裁肖春和也被调任到产业发展集团担任副总裁兼商业董事长,退出地产业务板块。据最新消息,肖春和已在一个月前向公司提出离职申请。此外,原正荣地产财务总监兼联席公司秘书谈铭恒于2018年11月离任;原正荣地产副总裁兼董事会秘书刘翔于2019年3月离任。在冲规模与高周转的道路上,正荣地产隐忧不断。然而,隐忧亦是规模增长的桎梏,稍加不注意,就会处处暴雷。

业内认为,正荣地产通过IPO、增发新股、发行永续债等方式,以增厚权益总额的方式,实现了降低公司净债务与权益比率的目标。数据显示,计入今年7月份刚刚完成的股份配售所增加的权益后,到2019年6月底,正荣地产的权益总额约为316.3亿元。其中,接近45亿元的权益额是永续债,相比年初继续增加约15亿元。

同期,即2016-2018年,正荣地产实现合约销售建筑面积188万平方米、380万平方米和644万平方米,2017年和2018年的同比增速更是达到了102.3%和69.8%;公司这3年的合约销售平均价格为20945元/平方米、18484元/平方米和16765元/平方米。

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记者发现,正荣地产在境外发行的这些永续债成本高企。以该公司在今年6月份发行的一笔本金总额为2亿美元的优先永续资本证券为例,前两年半期限内的年息率达到10.25%。

不过在2019年上半年,正荣地产的合约销售增速下降明显。2019年上半年,公司实现合约销售金额586.07亿元,同比微增0.8%;合约销售面积380万平方米,同比增幅也只有12.5%;合约均价为15392元/平方米,继续呈现下降趋势。

责任编辑:陈悠然 SF104

正荣地产在中报中指出,该笔优先永续资本证券无固定到期日,随后将在每三年内进行一次利率重置,重置利率为对应日期的国库利率基础上另加8.414%的初步息差及5%的递进息率。可见,届时年息率水平会高于初期的10.25%。

如果想要完成年初制定的1300亿元合约销售目标,正荣地产需要加把劲儿了,因为留给公司的时间已经不多了。

一直以来,永续债是可以计入权益工具的,但最新的监管政策则提出要“谨慎分析”、“审慎考虑”。一位不愿透露姓名的业内人士表示,如果把这些永续债从正荣地产的权益里剔除,而将其调整为有息负债,那么正荣地产到2019年6月底的权益总额将减至271.4亿元,相应期末净债务与权益比率或将升至99%左右。

从不到400亿元到破千亿元,正荣地产仅用了3年时间,并且公司制定的下一年销售目标仍是快速增长为主。在房企对规模诉求强烈的当下,正荣地产的快速扩张似乎是二线房企一个样本般的存在。

来源自人民网

在招股书中,正荣地产引用了中指院等第三方的数据来证明公司的实力。不过,与正荣地产公布的销售相比,第三方统计的销售额注水明显。

根据中指院数据,2016-2018年,正荣地产的销售额分别为504亿元、953亿元和1458亿元,在榜单里正荣地产是以正荣集团的形式出现的。显然,在第三方的统计中,正荣地产的销售数据虚胖明显。

房企对销售排名的重视并不新鲜。排名关系着房企的方方面面,正荣地产在榜单中的销售与公司的实际销售相去甚远,这里面究竟有没有买榜单只有企业自己知道了。

那么,在超过千亿元的销售中,有多少属于正荣地产呢?在2018年年报中,正荣地产表示公司的销售额已经破了千亿元。但正如公司所说,这千亿元的销售不仅包括公司,也包括联营与合营企业的合约销售。

因此,在扣除了相关合作方所占比例之后,剩余的部分才是实实在在属于公司所有的销售收入,这些收入才能在未来转化为公司的营收和净利润。

遗憾的是,在正荣地产千亿元的销售中,公司所占的比例并不高,仅仅是勉强超过了50%。这样的千亿元房企,又有多少含金量呢?

公布正荣地产合约销售权益的是一份评级报告。正荣地产通过多层股权架构全资控股正荣地产控股股份有限公司(下称“正荣控股”),后者是正荣地产在境内房地产发展业务的唯一平台。

根据正荣控股债券评级报告,公司2016-2018年分别实现签约销售金额(全口径)392.92亿元、701.53亿元和1080.17亿元,近三年复合增长率为65.8%;同期实现签约销售面积(全口径)187.6万平方米、379.54万平方米和644.3万平方米,近三年复合增长率为85.32%。

同期,公司的权益销售金额分别为362.32亿元、470.05亿元和561.42亿元,权益销售占比(权益销售金额/全口径签约销售金额)分别为92.21%、67%和51.98%。2017年和2018年,正荣地产权益销售增速只有29.73%和19.44%,远不及全口径的增速。

2019年1-3
月,公司签约销售面积及销售金额(全口径)分别为164.95万平方米和250.45亿元;同期实现权益销售金额144.21亿元,权益销售占比为57.58%。

正荣控股的签约销售与正荣地产的合约销售完全一致,因此正荣控股的权益销售也应该就是正荣地产的权益销售金额。这样的话,正荣地产的规模就是另外一回事儿了。

从2016年占比超过90%,到2018年占比刚刚超过50%,虽然正荣地产合约销售不断迈上新台阶,可最终属于公司的销售或许并没有报表显示的那般优异。

在公司目前逾千亿元的合约销售中,仅有刚刚过半的销售额是属于正荣地产所有的。从2016年的近360亿元,到2018年的560亿元,这样的权益销售金额或许才是真正的正荣地产。所谓的千亿元房企看似光鲜,但真正属于正荣地产的只有约一半。

这是否是正荣地产在年报中并未提及公司权益销售占比的原因呢?由于房地产的结算周期滞后,公司合约销售转化为报表上的营收需等待更长时间。基于合约销售的大幅增长,市场往往预期公司未来营收高增长,但如果其中权益销售占比非常低且投资者并未广泛知晓,市场的预期是否会就此落空?

过去的销售已经过去,未来的销售又将如何呢?根据年报,截至2018年年末,正荣地产的土地储备为2456万平方米,与境内唯一房地产业务平台正荣控股所拥有的总建筑面积2456万平方米土地储备完全一致。

其中,已售未交付面积为606.9万平方米,可售面积为1849.1万平方米,权益后土地储备总建筑面积(含已售未交付面积)为1298.99万平方米。即土地储备中,属于正荣地产地权益的比例也不过是50%出头。

截至2019年3月末,正荣控股的土地储备总建筑面积上升至2583万平方米,权益后土地储备总建筑面积(含已售未交付面积)为1440.36万平方米,公司的权益占比并没有明显的提升。

由于房地产的天然杠杆属性,规模的扩大意味着债务的增加,正荣地产也不例外。

只是在正荣地产有息债务增加的过程中,公司的长期债务并未明显增长,短期债务却急剧膨胀。

危险的短债

随着公司拿地力度和销售规模的不断扩大,除了依靠自身的销售回款来“造血”之外,对外融资也是房企的一个主要资金渠道。

上市以后,正荣地产的借贷规模迅速增加。仅以长短期借款和债券为例,2014-2018年,公司的长期借款为163.87亿元、159.47亿元、247.15亿元、190.79亿元和165.41亿元,2019年上半年末为169.07亿元。

不难发现,除了2016年之外,正荣地产的长期借款涨幅并不明显,甚至可以说没有增长。公司债券方面,2016年年末金额为19.89亿元,2018年年末和2019年上半年末分别为20.34亿元和24.43亿元,金额也并非天量,2017年年末甚至为零。

正荣地产真正明显增长的是短期债务。2014-2018年,正荣地产期末的短期借款分别为137.93亿元、94.11亿元、103.19亿元、209.82亿元和216.29亿元,2019年上半年末也有196.68亿元。在2015年和2016年见底之后,正荣地产的短期有息负债急剧攀升。

并且,在正荣地产的短期借款中,非银行借款的占比并不低。正荣地产的短期借款由两部分组成,一个是短期借款,一个是长期借款即期部分。2017年和2018年,公司短期借款中银行借款分别只有4.8亿元和8000万元,非银行借款则高达47.95亿元和53.08亿元。

那么长期借款又怎么样呢?2014-2018年,正荣地产长期借款中的银行借款规模为33.1亿元、49.95亿元、63.1亿元、94.28亿元和122.4亿元,占比分别为20.2%、31.32%、20.21%、33.07%和74%。

2018年上市后,正荣地产来自银行的长期借款猛增,期限更长、利率更低的银行贷款自然是房企间接融资的优先选择,其次才会是信托等高成本资金。

如上所述,由于融资结构的原因,直接导致了正荣地产债务构成中短期有息债务占比过高。

2014-2018年,正荣地产总借贷规模分别为301.8亿元、253.58亿元、350.34亿元、420.64亿元和464.92亿元,一年内需要偿还的占比分别为45.7%、37.11%、29.45%、54.64%和51.28%,近两年短期内需要偿还的债务占比在一半以上。

不仅如此,在正荣地产的有息债务中,除了一年内需要偿还的金额占比过半之外,需要第二年偿还的金额同样高企,而3年以上的有息债务寥寥。

2014-2018年,正荣地产须于第二年偿还的债务分别为131.27亿元、107.75亿元、174.28亿元、135.86亿元和133.10亿元,与一年内须偿还的债务合计占比都在80%以上;同期须两年以上偿还的债务仅有32.61亿元、51.72亿元、72.87亿元、54.94亿元和93.42亿元,占比多数时间未超过20%。

在2019年上半年,正荣地产的这种债务结构并未有明显改变,公司期末525.29亿元的有息债务中,两年以内的债务达到376.47亿元,合计占比仍然超过70%。

对此,正荣地产相关负责人对《证券市场周刊》记者表示,公司短债比已经从2018年年底的51.3%下降至47.4%,公司会继续通过多渠道融资,以长期置换短债,优化债务结构,使得短债比进一步降低,且公司有充足的现金储备,不存在偿债压力。

借款并非没有抵押,尤其是短期借款的增加导致正荣地产抵押规模越来越大。

根据公司地产业务境内唯一平台正荣控股的报告,2018年年末,正荣控股受限制资产共计561.94亿元,主要为受限制的货币资金、存货等,受限资产占总资产的比重为41.33%。

2019年3月末,正荣控股受限制资产共计574.44亿元,受限资产占总资产的比重为43.04%,公司受限资产占比仍然较高。

2018年年末,正荣控股的总资产规模为1359.77亿元,与正荣地产相差不大,这也意味着正荣地产资产中约40%同样受到限制。在短期债务持续走高且不断到期的情况下,公司是否还有更多的资产可以用于质押融资呢?

除了借款,房企的另一大资金来源是销售回款。正荣地产对外称回款原来为70%以上,现在每年接近80%,但在合约销售大幅增长之时,正荣地产的预收款并没有大幅增长。

2016-2018年,正荣地产的合同负债(预收账款)分别为326.13亿元、393.24亿元和471.49亿元,2019年上半年末为462.82亿元,合约销售3年翻了不止一倍,预收款并未翻倍,涨幅甚至不足50%,也不及权益销售增速,公司称销售回款在变好,预收款并未明显超速提升。

虽然借贷规模不断增加,但正荣地产的净负债率并没有受到影响,公司的净负债率不升反降,除了公司上市和上市后配股带来的股本增加外,少数股东权益的成倍增长同样大有裨益。

对此,上述负责人表示,从2018年起,公司投资的项目多为合作项目,且非并表项目比较多,销售回款不计入合同负债。

少数股东权益明股实债?

上市后,正荣地产的净负债率明显下降。2016-2018年,正荣地产的净负债率分别为206%、183.2%和74%,2019年上半年进一步小幅下降至70.8%,2018年公司净负债率下降尤为明显。

2018年年初,正荣地产实现IPO,并迅速完成配股。通过IPO,公司发行了11.23亿股募资40.45亿元;2019年年中,公司又发行2.45亿股配股融资12.12亿元。通过两次股份募资,正荣地产实现了股东权益的明显增加。

与之相比,少数股东权益的增长更为明显。由于合作开发的增加,正荣地产的少数股东权益不断增长,少数股东权益的总额甚至已经超过了归属于母公司所有者的权益。

2014-2018年,正荣地产的股东权益合计为16.72亿元、63.11亿元、89.9亿元、122.24亿元和244.79亿元,归母权益为15.61亿元、61.49亿元、79.75亿元、81.79亿元和135.29亿元。

由此可知,2014-2018年,正荣地产的少数股东权益为1.12亿元、1.62亿元、10.15亿元、40.46亿元和109.5亿元。

2019年上半年末,正荣地产的股东权益增长至290.55亿元,归母权益为139.42亿元,即公司的少数股东权益为151.13亿元,少数股东权益已经超过了归母股东权益,从几年前的几乎为零,到如今反超归母权益,正荣地产的少数股东权益呈现了爆发式的增长。

不难发现,正荣地产少数股东权益的爆发式增长是从2017年开始的。2016年时,正荣地产少数股东权益仅占公司权益的11.29%,2017年猛增至33.1%,2018年进一步提升至44.73%,到了2019年上半年末,正荣地产的少数股东权益已经超过了半壁江山,达到52.02%。

少数股东权益增加甚至占比过半,正常情况下,这意味着公司超过半数的净利润将由少数股东分享,正荣地产只能分食剩余不到一半的份额,事实果真如此吗?

2014-2018年,正荣地产的少数股东损益分别为2674万元、20万元、5997万元、1.13亿元和1.12亿元;2019年上半年有了一定程度的增加,为2.46亿元。

而2014-2018年,正荣地产扣除少数股东损益后的净利润为5336万元、4.19亿元、11.83亿元、14.09亿元和21.21亿元,2019年上半年这一值为9.33亿元。

可见,与归属于正荣地产的净利润相比,少数股东们获得的利润回报几乎可以忽略不计。即使在2019年上半年少数股东损益有所增加,但与归属于正荣地产的净利润相比仍十分单薄。要知道,此时少数股东权益的占比已经过半了。

天风证券指出,明股实债是房企的隐性负债,这又可分为集团层面的明股实债和项目公司层面的明股实债;如果某个房企少数股东权益占净资产的比例明显高于少数股东损益占净利润的比例,则该房企可能存在明股实债融资的嫌疑。

华泰证券日前的研报也表示,近年来,表外融资成为房地产企业重要的融资方式之一,其体现为通过联营合营企业融资、明股实债融资等;表外融资会导致债务隐性化,优化财务指标,会误导使用者对房企偿债能力高估等。

华泰证券指出,房企表外融资的识别方法之一便是关注房企“少数股东损益/净利润”比率与“少数股东权益/所有者权益”的差别,如果房企“少数股东损益/净利润”比率与“少数股东权益/所有者权益”比率长期差别较大,说明少数股东损益并非等于权益比例×净利润(即按企业业绩进行分配),而是存在其他分配方式,此时企业存在明股实债情况的可能性较大。

此外,还可以结合公司少数股东权益的绝对规模、波动情况及股东性质进行分析。一方面,要重点关注房企是否存在少数股东权益频繁大规模变动情况;另一方面,可关注附注或公开资料中披露的少数股东权益主体性质,如果为基金、资管、信托等,意味着存在表外负债的概率较高。

当然,华泰证券也认为,单纯的少数股东权益与净资产占比受利润确认时间影响。正荣地产的少数股东权益是从2017年开始明显增加的,2019年上半年,公司的利润分配还没有完全体现少数股东权益的利益份额,年底时会有吗?

按照机构的研报,如果少数股东对象为基金、资管、信托等,意味着存在表外负债的概率较高,那么正荣地产的少数股东中是否存在这样的情形呢?

正荣苏南(苏州)房地产有限公司(下称“正荣苏州”)是正荣地产的一家控股子公司,正荣地产持有其51.91%的股份,即少数股东持有该公司48.09%的股份,根据工商资料,正荣苏州的少数股东为平潭亿隆投资管理合伙企业(有限合伙),该有限合伙是在2016年年底注资正荣苏州的,按照正荣地产的说法,正荣苏州增加的注册资本是以信托融资提供商注资方式实现的。

入股后,该有限合伙并没有从正荣苏州获得明显的回报。2016年时,正荣苏州的非控股权益累计结余为2.28亿元,2018年年底时剩余1.88亿元,入股两年有余不但没有赚钱反而亏损了。

这家少数股东甘愿持续亏损也要入股正荣苏州所为何故呢?根据工商资料提供的年报信息,平潭亿隆投资管理合伙企业(有限合伙)的联系邮箱为“nixw@zhenro.com”。巧合的是,正荣地产的英文名称正好是Zhenro
Properties Group Ltd,这家有限合伙使用的显然是正荣地产的企业邮箱。

这家有限合伙是否与正荣地产有关联,如果没有又为何使用正荣地产的企业邮箱呢?该有限合伙持续难以获得回报,仍未对正荣苏州撤资,投资回报不再是目标了?

正荣地产的下属子公司、孙公司何止数十家,在众多的下属公司中,有多少少数股东是基金、资管或者信托资金持有呢?这些少数股东又为正荣地产提供了多少资金呢?在付出了大量的资金后,少数股东们还未获得账面利润的回报,那么正荣地产会拿什么回报给少数股东呢?

对此,上述负责人表示,少数股东权益增加主要是因为合作项目增加,且主要是近期开始,还没有到结转收入分配的时点,公司不存在明股实债。

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