澳门新莆京娱乐app招商局REITs上市:首日跌8% 起底国企底层资产真面目

澳门新莆京娱乐app 19

  首单央企REITs上市:首日跌幅8%,起底国企底层资产真面目

澳门新莆京娱乐app 1

2/4
11月28日,招商局商业房托(01503-HK)于香港启动IPO,这是香港REITs市场冰封六年之后的首单IPO。招商局商业房托此次IPO募资规模介于25.65亿至30亿港元左右,发行价格区间定于每股3.42港元至4.00港元,折合2020年预计年化每基金单位分派承诺收益率为5.9%至6.9%;预计2021年将达到6.4%-7.4%;2022年预计达6.5%-7.6%。招商蛇口将为上市后三年内的收益兜底,较市面其他REITs项目更具投资吸引力。而REITs的投资向来以收益稳健著称,此次招商局商业房托以较高的投资回报率预期与稳健性相结合,是当下动荡市场中难得的优秀投资标的。承百年招商基因,继往开来中国人有句老话,“十年树木,百年树人。”若树立一家生生不息的企业,则需要多代人前仆后继的辛苦耕耘。同治十一年(1872年),清廷收李鸿章奏折,批准建立轮船招商局。如今招商局历史已跨越世纪,历经24代掌门人而基业长青。中国近代多磨难,鲜见百年企业。招商局在时代的浪潮中以积极的应变完成大时代中的屡次成长壮大。在2019年9月3日,当招商局集团旗下城市综合开发运营业务的旗舰上市企业——招商蛇口(001979-SZ)宣布筹划设立房地产投资信托基金(REITs)并在香港联交所上市时,这则消息成为国内房地产市场和资本市场共同关注的焦点。REITs如何成为招商蛇口激活物业资产的良策?国内房企融资逾加困难是必须直面的行业现状。随着“房住不炒”的政策方向确立,国内房地产融资收紧,融资成本上升。ABS、CMBS等创新型融资方式获众房企青睐,但其总量无法满足庞大的地产商再融资需求。2019年上半年加大美元债发行量曾一度成为众多房企的选择,但随着人民币贬值压力增大,国际贸易摩擦难平,快速增长的房企美元债务可能会成为未来中国经济的重大风险因素。7月12日发改委发布《国家发展改革委办公厅关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》限定了房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。此举令房企争相发行美元债的热潮快速降温。在这样的大背景下,房地产企业该如何融得安全、廉价的资金呢?有着融资成本优势的招商蛇口为什么会选择沉寂多时的香港REITs市场呢?2019年1至10月,招商蛇口销售额保持快速增长,同比增幅达35%,优于国内龙头房企的平均水平。截止2019年6月30日,公司未售土储约4600万方,估算货值超9000亿元。特别要注意到的是,受益于期内招商蛇口大力拓展直接融资,1H2019公司综合资金成本仅为4.91%,保持业内领先优势,稳健的债务水平和结构,加上低水平的资金成本,这令招商蛇口拥有更佳的发展潜力。在保持着行业内较低的融资成本的基础上,招商蛇口的融资计划一定是以争取直接融资为主,获得廉价、安全的资金为目标,这与国内的房地产同业似乎并无太多不同,但在视野和运作上招商蛇口拥有着更大的格局。这一次,他们将目光投向了几乎被国内房地产商遗忘的香港REITs市场。有望激活冰封的香港REITs市场2003年7月,香港证监会颁布《房地产投资信托基金守则》(下称《守则》)为香港REITs的发展奠定了法律基础。2005年领展房产基金(00823-HK)成为首支登陆香港联交所的REIT,以市值计,其目前是亚洲地区最大型的REIT。可是即便如此,香港REITs市场的总市值在亚洲市场也仅排在第三位,上市REITs只有11家。相较于冷清的香港REITs市场,内地房企更愿意直接赴港IPO。这是因为根据《守则》规定,香港上市的REITs需要将除税后净利润金额的90%用于分红,并且借款总额都不得超过基金资产总值的45%。这在国内房地产市场飞速扩张的时代,自然难以吸引一众房企们。可如今国内房地产市场已逐渐告别增量发展时代向存量运营过渡,香港REITs市场对房企来说缺乏吸引力的情况或将逆转。在融资渠道收紧和融资成本上升的情况下,香港REITs对房企来说将是盘活存量资产的优秀解决方案。同时,对于投资者来说,香港REITs的高分红,低负债率也会更具吸引力。这可以说是对房企和投资者而言是双赢的局面。招商蛇口成为2014年后首家申请设立香港REITs的公司即是大势所趋,或许也将成为香港REITs市场新时代开启的标志。四个维度看招商局商业房托招商蛇口公告显示,其控股子公司招商局置地(00978-HK),通过旗下香港全资子公司招商局置地资管有限公司(以下简称“招商局置地资管”)就拟于香港设立招商局商业房地产投资信托基金向香港证监会提交了认可申请。拟注入招商局商业房托的五项底层资产(下称“五项物业”)全部位于粤港澳大湾区核心城市——深圳市的南山区蛇口区域,其中包括四项商业物业,新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦,以及一项商场物业,即花园城。截至2019年9月30日,五项物业总价值约68.79亿元人民币;总楼面面积约为26.24万平方米;可租赁总面积为25.00万平方米。2018年初,深圳地铁12号线正式开工。12号线南起蛇口左炮台站,北至宝安海上田园东站,沿途共设立33座车站,并通过换乘站与地铁1、2、5、11号线相接。这大大缩短了蛇口与深圳各地区通勤时间,并北延加强与东莞连通。招商局商业房托的五项物业受益于此,物业价值和盈利能力得到进一步提升。随着粤港澳大湾区战略规划的落实,以及将深圳建立社会主义先行区的推进,预计12号线于2022年年底开通运营,并于2020年首先建成3座车站。招商局商业房托五项物业的区位价值及租金收益水平将获得可期的稳定增长。这里从投资REITs的四项要素来看一下招商局商业房托的基本情况:1.投资物业组合类型及地域五项物业中有四项商业物业,其主要功能以写字楼为主,其中新时代广场是位于海上世界商业地区与太子湾之间的甲级写字楼,总面积达87,337平方米。另外三项包括,数码大厦、科技大厦及科技大厦二期三栋写字楼综合体,均位于南山政府制定的高科技公司及初创公司的商业枢纽地区蛇口网谷,此地区专注于促进及发展新型产业,是地方政府重点关注的产业地区。受2019年2月18日国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》及8月18发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》双重利好提振,深圳已被置于中国经济改革开放和制度创新的最前沿,这是对于该地区经济发展和长治久安的最有力的政策保障。招商蛇口拿出深圳地区的五项优质物业资产作为招商局商业房托的底层资产,可见其对招商局商业房托的重视程度,这对稳定招商局商业房托的长期投资回报起到了一定的支撑作用。此外,五项物业均位于深圳市前海蛇口自贸区内。据深圳新闻网7月22日讯,今年上半年,前海蛇口自贸区注册企业数量同比增长超过16%;实现税收收入同比增长23.7%;完成社会固定资产投资增长达23.2%;实际利用外资25.34亿美元,约占全市的61%,同比增长12.1%。该五项物业所处区域的经济活跃程度在深圳市相对靠前。蛇口花园城是位于蛇口街道的首个集购物、餐饮、休闲及娱乐设施于一体的大型综合商业楼宇,是蛇口地区重要的传统购物广场。2.物业集中度分散,租户数量多、类型多样就REITs来讲,若持有物业过于集中,面对大客户搬离时会对业绩造成较大影响。据招商局商业房托拟持有的五项物业来看,其物业集中度较低,风险较为分散。从房托认可申请中数据来看,五项物业的租户数量较多,租金贡献分散,租户类型也呈多样化。于2019年9月30日,该五项物业共有279个租户。前五大租户每月基本租金贡献占总额的18.5%。五大租户所处行业包括房地产、科研及技术服务、石油、物流以及医疗器械制造等。同期,除一名房地产行业租户基本租金占物业基本租金总额的7.4%(招商局商业房托关联人士),没有其他单一租户的基本租金占到物业每月基本租金总额的比重超过5%。3.营运状况及发展从实际租用率来看,截至2019年9月30日,新时代广场为76.3%、科技大厦为100%、科技大厦二期为88%、数码大厦为84.1%、花园城为79.1%。据该房托认可申请披露,独立物业估价师认为写字楼及购物中心的市场租金将于在2019年12月31日同比增长幅度达到2%至5%。从租金方面来看,也呈现稳步提升的趋势。截止2019年9月30日,五项物业的每平方米平均月租均高于2018年末水平。新时代广场上涨10.17%;科技大厦上涨1.65%;科技大厦二期上涨5.60%;数码大厦上涨5.24%;花园城上涨了1.12%。每平方米平均月租整体上涨趋势延续。物业的租户群体拥有高续租率及低拖欠率的表现。截至2018年末三个年度物业续租率分别高达71.7%、80.8%及86.2%。2018年末物业平均拖欠率则仅为0.3%。优质的租户为招商局商业房托提供了高度稳定的收入来源。截止2018年12月31日,招商蛇口投资物业总价值为398亿元,其中包括28项综合开发物业及9项商业物业,仅仅半年之后就升至432.6亿元,增长率达8.7%。截止2019年9月30日,五项物业的总楼面面积及可租赁面积分别达26.2万平方米及25.5万平方米,可租赁总面积平均租用率达84.1%,同期物业评估价值总额为65.79亿元。财华社记者在招商房托IPO发布会上获悉,除了五项底层资产,未来仍将有三项优质潜在物业或将注入。这包括汇港二期、太子港二期以及新时代广场二期项目,注入预计于明年下半年或后年启动。同时,该公司管理层称,依托公司旗下众多优质物业资源储备,仍将考虑其他城市的潜力物业资产注入,其中以大湾区城市为优秀考虑目标。招商蛇口投资物业总价值保持增长态势,其中优质及潜力项目众多,这为招商房托未来的资产注入提供充足和高质量的来源保障。凭借招商房托的上市平台和招商系资源的强大支持,注入招商房托将是这些优质物业提升资源整合及盈利能力的最佳平台。4.招商局置地助力招商局商业房托平台打造招商蛇口的控股公司——招商局置地在2018年财报中强调中国房地产市场经过十多年高速发展,未来增速预计逐渐放缓,存量房地产管理服务的需求将快速增长。鉴于此,招商局置地历经两年战略转型,并与控股股东招商蛇口签订经修订及重列的不竞争条款,此将两家关联公司的战略定位以清晰分工,招商蛇口将专注城市综合开发运营业务、工业园及游轮业务。招商局置地除在公司传统布局的广州、佛山、南京、句容、重庆、西安经营房地产开发业务外,其战略将转移至轻资产房地产资产管理业务。以此看来,招商局置地的战略定位将会助力公司招商蛇口的城市综合运营开发业务,以各自专精提升招商局集团的整体竞争力,招商局商业房托就是很好的案例。招商蛇口为招商局商业房托提供五项底层优质资产,招商局置地全资附属公司招商局置地资管将成为房托管理人,每半年按年度可分派收入的10%收取基本费用,而投资者享受余下的90%分红。可以说,在未来的国内房企向城市运营商转型的过程中,招商局商业房托再一次将招商系推到时代的前沿。招商局商业房托将成为价值投资者们必将瞩目的旗杆标的。

  文丨林开浩  晨曦

来源:REITs行业研究

  来源丨投中网旗下PropTech研习社

RCREIT按

  今日在港交所挂牌交易的招商局商业房地产投资信托基金,被定义为央企首单REITs,发行价为3.42港元,但在截止首日收盘,按盘价最终定格在3.15港元,跌幅近8%。

今日,招商局商业房托基金在香港联合交易所主板成功挂牌上市,此次上市共发售7.5亿新基金单位,以每基金单位3.42港元定价发行,集资总额约为25.65亿港元。

  不过,招商局置地资管有限公司主席兼非執行董事黄均隆认为:“股市价格波动属于市场行为,短期的波动不能反映资产的内在价值,对招商局商业房托基金内在价值充满信心。”

这是自2013年以来在香港上市的首只房地产投资信托基金,也是自2006年以来首只由中国国有企业资产分拆在香港上市的房地产投资信托基金。

  黄均隆还表示:“在未来条件成熟的情况下,将陆续注入深圳太子湾三项物业,还需要办理一些手续。”这三项物业指的是深圳汇港二期购物中心、太子广场以及新时代广场二期。

招商局置地资管董事长、招商局商业房托主席黄均隆表示,公司对香港资本市场有坚实信心,招商局集团作为百年企业,扎根香港、长期持续且进一步支持香港发展的愿景不会动摇。

  01

2019年12月10日,招商局商业房地产投资信托基金于香港联合交易所主板上市。

  政府补贴之下

此次上市共发售7.5亿新基金单位,以每基金单位3.42港元定价发行,集资总额约为25.65亿港元。

  不争气的净利润

CMC
REIT作为继越秀房产信托基金、春泉产业信托、汇贤产业信托之后第4只赴香港联交所上市的内地REITs。

  与招商局商业房托基金事先在公告中所述的内容相同,招商局商业房托基金在全球发售基金单位数目7.5亿个,其中香港公开发售基金单位数目7500万个,国际发售基金单位数目6.75亿个。

其为自2013年以来在香港上市的首只房地产投资信托基金,也是自2006年以来首只由中国国有企业资产分拆在香港上市的房地产投资信托基金。

澳门新莆京娱乐app 2

招商局商业房托基金的成功挂牌上市,为不动产金融开启了一种全新的思路。

  因拥有央企背景,招商局商业房托基金的发行备受瞩目,而本次挂牌交易,也使得招商局商业房托基金的财务数据公之于众。

澳门新莆京娱乐app,REITs不仅可以盘活现有物业资产,通过创新途径解决资金来源,也可为房地产开发商提供稳定的外部资金融资管道,有利于资金的快速回笼。

  从收入来看,2016年至2018年,招商局商业房托基金的前身集团收入分别为3.7亿元,3.6亿元,3.8亿元,2019年上半年为1.9亿元。

同时,对于投资者而言,REITs产品也具有投资门槛低、分红比例高、流动性强的显著优势。

  收入来自哪里?

截至上市首日收盘,招商局商业房托基金股价下挫约7.89%。招商局商业房托基金发售价厘定为每个发售基金单位3.42港元,至收盘每个发售基金单位报3.15港元,较招股价下跌0.27港元。

  发售信息显示,目前,招商局商业房托基金的前身集团收益主要来源于写字楼及购物中心的租金收入、管理费收入、停车场收入及其他。总体来看,写字楼和购物中心的租金收入最高,历年来均占到总收入的80%以上;其次为管理费收入、停车场收入,其他收入最少。

招商局商业房托主席兼非执行董事黄均隆在谈起股价表现时回应称,股市价格波动属于市场行为,短期的波动不能反映资产的内在价值,对房托内在价值充满信心。

澳门新莆京娱乐app 3

招商局商业房托基金投资组合初步由位于深圳蛇口的五处物业组成。

  而除自营业务的收益之外,从2016年到2018年,招商局商业房托基金的前身集团还一直获有政府的补贴,其金额分别为0.7百万元、1.7百万元、2.2百万元。

于2019年9月30日,物业的可租赁总面积约25万平方米,评估价值为人民币65.79亿元。于2019年9月30日物业的平均租用率约为84.1%。物业包括:

澳门新莆京娱乐app 4

新时代广场,毗邻海上世界商业地区与太子湾的甲级写字楼,总楼面面积为87,337.0平方米,太子湾属新兴写字楼及零售商业地区;

  既有业务收入,又有政府补贴,那招商局商业房托基金的净利润如何?

数码大厦、科技大厦及科技大厦二期,三栋写字楼综合体,总楼面面积为124,545.0平方米,且位于获南山政府指定为高科技公司及初创公司之商业中心的蛇口网谷,专注于促进和发展新兴产业;

  根据招商局商业房托基金的发售信息显示,虽然,近两年,招商局商业房托基金的利润均连年呈现出增长的趋势,但在2019年上半年,其业绩并不乐观。

花园城,为位于蛇口街道的首个大型集购物、餐饮、休閒及娱乐设施于一体的综合商业楼宇,总楼面面积为50,496.9平方米。

  从2016年到2018年,招商局商业房托基金的净利润分别为3.5亿元、7.2亿元、10.9亿元;2018年上半年,招商局商业房托基金的利润更是达到7.9亿元,超过2017年全年利润,但2019年上半年,其期内利润仅为3.9亿元。

于2016年、2017年、2018年及2019年前6月,公司产生的收益分别为3.67亿元、3.59亿元、3.89亿元及人民币1.91亿元;期内溢利及全面收益总额分别为3.48亿元、7.25亿元、10.99亿元及3.92亿元。

澳门新莆京娱乐app 5

房托管理人认为,招商局商业房托基金为基金单位持有人提供具吸引力的投资组合:

  02

▌物业地理位置优越及拥有多元化的优质租户

  优质的物业

1、优越的地理位置

  下滑的租用率

物业位于蛇口,地理位置优越。该等物业可有利于把握优越位置、蛇口发展、利好的政府政策及粤港澳大湾区预期增长所带来的机遇。

  物业收入与楼宇的业态与出租率息息相关,那么招商局商业房托基金打包的物业又有哪些呢?

物业均位于前海蛇口自贸区,与深圳创新产业枢纽及中央商务区紧密相连。乘坐公共交通工具由蛇口至广州、香港、澳门及珠海仅需不到一个小时的行程。物业位于附近设有生活及文化设施的发展成熟社区。

  招商局商业房托基金由五栋物业组成,分别为新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城,周边交通设施较为便利,还有购物、美食街等可满足日常生活所需。

尤其是数码大厦、科技大厦及科技大厦二期均位于蛇口网谷,南山政府计划将蛇口网谷转型为一个专注于推动及发展新兴行业的区域。花园城亦将于接通预期将于2022年开始营运的地铁12号线。新时代广场紧邻大量不同的商业、住宅、休閒及娱乐设施。

澳门新莆京娱乐app 6

2、多元化及优质租户

  物业的具体情况如何?

物业拥有多元化的租户基础,而租户来自不同行业,如新一代信息技术、房地产及餐饮行业。

  据了解,新时代广场为1997年建成的一栋甲级写字楼,合计可租赁面积为67600.0平方米,租户数目为63户,停车位212个。

物业拥有优质的租户基础,主要体现为高续租率及低拖欠率。不时为来自各行各业的租户组织的各种活动,以促进彼此之间的业务合作并创造协同效应。

澳门新莆京娱乐app 7

房托管理人认为(i)租户及行业集中风险有限;(ii)多元化租户组合及优质租户为招商局商业房托基金提供高度稳定的收入;及(iii)物业管理人提供的增值服务可以促进租户之间的互动及联繫,有利于维持高出租率及吸引优质租户。

  数码大厦是2009年建成的一栋乙级写字楼综合体,可租赁面积40441.3平方米,租户数目38,停车位255个。

▌强劲内生增长潜力和未来收购增长

澳门新莆京娱乐app 8

上升的市场走势可能转化为租金收入的增长。鉴于其优越的位置以及多元化及优质租户基础,在现有租约到期后,物业具有良好的条件可得益于租约续订带来的租金上涨。

  科技大厦于2002年竣工,为乙级写字楼综合体,可租用面积为41534.3平方面,包含一栋7层高的主楼,一栋6层高的附楼,以及110个停车位。

房托管理人亦可能利用资产增值措施,优化物业的租金收入增长并提高租户的多样性及租用率。

澳门新莆京娱乐app 9

于招商局商业房托基金IPO发布会上获悉,除了五项底层资产,未来仍将有三项优质潜在物业或将注入。这包括汇港二期、太子港二期以及新时代广场二期项目,注入预计于明年下半年或后年启动。

  科技大厦二期是2010年建成的乙级写字楼综合体,可租用面积为42531.4平方米,包含两栋6层高的工业厂房以及220个停车位。

同时,该公司管理层称,依托公司旗下众多优质物业资源储备,仍将考虑其他城市的潜力物业资产注入,其中以大湾区城市为优秀考虑目标。

澳门新莆京娱乐app 10

招商局置地资管董事长、招商局商业房托主席黄均隆表示,公司对香港资本市场有坚实信心,招商局集团作为百年企业,扎根香港、长期持续且进一步支持香港发展的愿景不会动摇。

  花园城是一个大型综合体,可租赁面积为57321.8平方面,由一栋五层高的购物中心,664个停车位,以及两层地下室购物中心等组成。

作为此次REITs发起人,招商蛇口创立于1979年,致力于成为“人民美好生活的承载者”,以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位,以独特的“前港—中区—后城”综合发展模式,全面参与中国以及“一带一路”重要节点的城市化建设。

澳门新莆京娱乐app 11

招商蛇口在深圳拥有近一千万平方米的优质土储,且其拥有的投资型物业规模庞大,其中包括28个综合开发项目和9个商业开发项目。

  五栋物业的可租赁面积不小,那装在里面的企业都是干什么的,其出租率又如何?

招商蛇口多样的资产储备、良好的声誉及丰富的行业经验,将从收益、项目储备、运营管理等各个方面给予招商房托强大的支持。

  据了解,新时代广场的63名租户中,前五大租户均为招商局商业房托基金的关联公司,如深圳招商房地产有限公司,中外物流有限公司以及招商局能源运输股份有限公司等,他们在截止2019年9月30日,每月分别为新时代广场贡献了占约58.5%的租金,租赁面积占39.9%,其余用户则大多来源于地产、物流、石油、金融、贸易等行业。

招商房托则将成为招商蛇口“轻”“重”分离业务转型的一个重要支点,以此盘活其庞大的存量物业,提升整体资产负债率,优化资金流动性。

澳门新莆京娱乐app 12

招商蛇口方面表示,设立REITs是公司开拓创新融资渠道的又一大胆尝试,招商房托的上市将有助于增进公司对商业物业的资本运作与管理能力,进一步增强公司城市发展与产业升级综合服务中物业管理业务的综合竞争力。

  数码大厦的用户中,信息技术公司则占主流,其租赁面积占比47.8%,租赁收益占总额的56.3%;其次便是商业,创新创业,以及餐饮。

将深圳蛇口资产作为REITs底层资产并在香港上市,不仅是为内地房地产信托基金市场提供了样板和试点,对香港房地产信托基金市场也具有里程碑的意义,尤其是将助力当下困境中的香港更好地融入粤港澳大湾区国家战略、巩固其国际金融中心地位。

澳门新莆京娱乐app 13

◎中国REITs产业教育领军者睿思书院

  科技大厦虽以科技命名,但在出租面积中,科学研究和技术服务公司的租赁面积反而相对较少,仅占可租赁面积的29.4%,其租赁收益也只贡献了33.5%;而租赁及商业服务则占到了该物业可租赁面积的48.8%。

专业、专注、务实合作

澳门新莆京娱乐app 14

REITs行业研究是中国REITs第一传播平台,致力担当领航中国REITs投资者教育的中流砥柱。

  相比之下,科技大厦二期中,科学研究和技术服务的企业则相对较多,其相关企业的租赁面积占到总面积的71.2%,贡献租赁收益81.6%;其次,银行及金融投资租赁面积占余额10%,贡献收益率11.1%。

我们认为,REITs是金融服务实体经济,构建多层次资本市场体系的重要途径,是推动经济去杠杆,防范化解系统性金融风险的有效方式;是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手,是促进金融与不动产良性循环的重要工具。REITs在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是中国公募REITs落地最有希望的突破口和落脚点。

澳门新莆京娱乐app 15

我们始终坚信中国REITs破晓的黎明就在眼前。REITs行业研究将一如既往地为大家分享更权威、更全面、更具可读性的优质内容,更有担当地、更真诚地、更用心地向社会传播中国REITs的理念、知识和发展动态,全力为推进中国REITs事业进步贡献我们的力量。

  花园城因是购物中心,因此百货商店和餐饮的租赁面积占比最多,均为23%,但从收益率来看,百货商店贡献的租金略高于餐饮。

免责声明:自媒体综合提供的内容均源自自媒体,版权归原作者所有,转载请联系原作者并获许可。文章观点仅代表作者本人,不代表新浪立场。若内容涉及投资建议,仅供参考勿作为投资依据。投资有风险,入市需谨慎。

澳门新莆京娱乐app 16

  从业态搭配和收益来看,五栋物业各有千秋,但若论及出租率,除了科技大厦的租用率有所小有增幅之外,其余物业的租用率都在明显降低。

澳门新莆京娱乐app 17

  其中,五栋物业当中,租金水平最高的花园城的表现最为明显,在2016年年底,该物业的租用率为100%,但到2019年9月30日,其租用率仅为79.1%。

  对于物业租用率下滑,招商局商业房托基金的解释是,数码大厦租用率从2016年低的93.3下滑至2017年的75.0%,主要是由于租赁面积减少以及若干租户因内部运营调整而提前终止租约所致;科技大厦与科技大厦而其租用率下滑则是受地铁12线的修建所影响。

  03

  从物业到资管

  每一枚铜板都要赚

  为促成这笔REITs上市,招商蛇口进行了一系列的底层资产腾挪。

  如何将底层5栋物业的资产导入到房托基金旗下公司?拢共分4步:

  (a) 成立房托管理人(招商局置地资管有限公司);

  (b) 成立招商局商业房托基金及控股公司;

  (c) 结算关联方结余;

  (d) 卖方有条件将前身集团转让予招商局商业房托基金。

  招股书将以上步骤统称为“重组”。

澳门新莆京娱乐app 18

  重组后的组织架构图

  经历一系列繁复的操作后,招商蛇口透过瑞嘉间接持有基金全部已发行基金单位33.5%。

  自招商蛇口重组上市后,旗下的间接控股74.35%的港股上市公司招商局置地,被寄希望打造成一个资管平台。

  今年9月,招商局置地发布公告称,公司建议扩展其业务至房地产投资信托管理,全资子公司荣腾企业公司(现已更名为招商局置地资管有限公司)向香港证监会申请设立房托基金授权。

  荣腾企业公司今年6月22日在香港注册成立。根据招股书显示,作为REITs的房托管理人,招商局置地资管有限公司将向招商局商业房托基金提供管理服务,并收取一定的管理服务费,费率为基金每年可供分派收入的10%。

  细心的读者可能发现了,招商蛇口的子公司还在为底层5栋物业提供运营管理和物业管理服务。

  也就说是,招商蛇口通过一个REITs产品设计,将底层资产、资管平台、运营和物业统统打包形成完整闭环,环环相扣,每一个环节都有盈利点,招商蛇口不仅通过金融工具回笼大笔资金,也通过房托管理服务赚取长期服务费,也不忘记弯腰赚一点苦哈哈的辛苦钱。

  04

  想上港股发REITs

  首先要舍得分红

  如果你打开港交所官网的REITs产品页面,你会看见这一句话:

  根据现时香港证监会的规定,房地产投资信讬基金的股息分派比率最少须为90%。

  这一硬性条款保证了港股REITs的收益率。

  据PropTech研习社统计,截止12月10日港股收盘,12只港股REITs平均收益率为5.69%。

  根据招股书,房托管理人与相关方订立了分红承诺,2019年、2020年、2021年、2022年末,每基金单位分配分比为0.236港元、0.236港元、0.2541港元、0.2614港元,收益率约为7%。此外,招商蛇口将为上市后三年内的收益兜底。

  根据港交所信息显示,加上招商局商业房托,在港股发行的REITs产品已有12支,其中1支已退市。

  在剩余的10支REITs产品中若是按物业类型分类,综合类物业6支、酒店2支、写字楼1支以及零售商场1支。

澳门新莆京娱乐app 19

  截止12月10日收盘,12只港股REITs信息一览

  (制图:PropTech研习社)

  截止12月10日收盘,11支REITs产品中,有5支规模超过100亿港元。规模最大的是领展房地产投资信托基金,市值达到1671.1亿港元,规模最小的是开元产业投资信托基金,规模仅为15.3亿港元,市值相差100余倍。

  从市值上来说,招商局商业房托基金与前辈们相比只能算小规模,甚至比过底层资产同样在广东的越秀房产信托基金。

  但从成交金额来说,资本市场向招商局商业房托基金展现了足够多的热情,IPO首日成交金额达到了3.05亿港元,仅次于千亿市值的领展房产基金。

  对于央企首单REITs的上市,财经评论员严跃进表示,信托基金作为一种融资渠道,可以对企业资源进行盘活,为企业打造轻资产模式,对于招商蛇口而言,不仅仅是当前项目的运作,后期还有机会可以对别的项目进行投资。

 

Leave a Comment.