物业IPO“寒流” 新城悦艰难上市与认购不足背后

图片 3

新浪港股讯
12月18日消息,明日(周四)将有两只新股挂牌交易,保利物业(06049.HK)暗盘涨13%,发行价为39.65港元。  时代邻里(09928.HK)暗盘涨3.3%,发行价为5.15港元。  12月18日,保利物业发布公告称,发售约1.33亿股,发售价已确定为每股发售股份35.10港元,所得款项净额估计约为45.79亿港元。每手200股,预期将于12月19日上市。于公告日期,超额配股权尚未获行使。  香港公开发售项下初步提呈发售的香港发售股份已获非常大幅超额认购。合共接获10.48万份根据香港公开发售提出的有效申请,合共认购38.60亿股香港发售股份,相等于香港公开发售项下初步可供认购的合共1733.36万股香港发售股份约222.68倍。  时代邻里(09928.HK)发布公告,公司本次全球发售的发售股份1.61亿股,其中香港公开发售股份1618.2万股,国际配售股份1.45亿股,发售价为5.15港元,预计将收取的所得款项净额约为7.92亿港元。  时代邻里表示,根据香港公开发售初步提呈发售的香港公开发售股份已获大幅超额认购,合共认购1.71亿股香港公开发售股份,相当于香港公开发售项下初步可供认购的香港公开发售股份总数的约10.61倍。  保利物业成下一只翻倍股?  近两年赴港上市的物业管理企业表现十分强势。今年以来,港股市场上新城悦服务(01755.HK)、永升生活服务(01995.HK)、佳兆业美好(02168.HK)、雅生活服务(03319.HK)、中海物业(02669.HK)、碧桂园服务(06098.HK)6支物业管理类股票均涨超100%,其中新城悦服务和永升生活服务涨幅更是逼近200%。“央企背景”、“保利地产旗下全资子公司”、“物业服务百强排名第四”,这些亮眼的头衔让保利物业自带明星股的光环。业绩方面,保利物业也展现出强劲的营收及现金流。根据招股书,保利物业2016、2017、2018年度收入分别为25.64亿元、32.4亿元、42.29亿元,年复合增长率28.4%;同期,保利物业的毛利分别为4.28亿元、5.8亿元、8.51亿元、6.67亿元;净利润分别为1.49亿元、2.24亿元、3.36亿元、3.21亿元。  根据各家物业公司披露的2019年半年度报告,碧桂园服务和雅生活的净利率分别是23.5%和25.4%,最挫的保利物业也达到了11.4%。  这种盈利水平,高于卖药的恒瑞医药,逼近巴神钟爱的可口可乐,堪比一台印钞机。  除了吸金能力强大,赚钱的速度更是猛如虎。截止2019年半年报,碧桂园服务净利润同比增速72.3%、雅生活69.3%、新城悦服务105.9%、保利物业48.9%!

原标题:上市首日,保利物业大涨逾29%,时代邻里低开破发,物业股走势将分化?同日登陆港交所的两只物业股,却呈现出相反的走势。12月19日,保利物业正式上市,发售价为35.1港元/股,开盘即涨24.79%。截至收盘,其股价报45.35港元,涨幅达到29.2%。保利物业上市首日股价走势而同日鸣锣的时代邻里则表现疲软。以每股发售股份5.15港元计,上市首日,时代邻里开盘即破发,最终报收4.88港元,较发行价下跌5.24%。时代邻里上市首日股价走势两股上市表现迥异事实上,市场对两只物业股的关注度从认购期间就开始出现分化。据公告披露,保利物业在香港发售方面获得大幅超额认购,合计认购约38.6亿股香港发售股份,相当于香港公开发售项下初步可供认购的1733.36万股香港发售股份的约222.68倍。而时代邻里香港公开发售的股份则获约9.61倍的超额认购,有效申请相当于香港公开发售股份约10.61倍。同时,在12月18日的暗盘交易阶段,两者价格走势已出现明显差距。公开信息显示,暗盘收市时,保利物业报价为40.25港元,较发行价涨14.67%;时代邻里暗盘收市价报5.15港元,与招股价持平。除了时代中国控股曾向其股东派发时代邻里股份,对后者股价造成抛售压力外,市场人士向《国际金融报》记者分析指出,市场关注度通常取决于股票的基本面,不只包括当前的业绩,还涉及其背景、品牌效应、未来的发展空间等因素。作为考察物管公司的一项核心指标,保利物业的在管面积明显多于时代邻里。截至2019年上半年,二者的在管面积分别为2.6亿平方米、3470万平方米;同期,保利物业在管面积中有1.12亿平方米来自保利地产。房企对物管公司的支撑作用可见一斑。财经评论员严跃进在接受《国际金融报》记者采访时表示,两只物业股同时上市,说明当前物业市场整体向好。但客观来讲,保利物业作为央企物业第一股优势明显,毕竟央企在后续项目收购等方面有优势;同时,时代邻里此前估价过高,投资者不一定认可其股价。“这也说明,在当前物业公司上市大潮下,不同企业有不同的竞争力,投资者会对此形成不同的判断。”严跃进指出。物业股整体分化明显回顾此前已在港上市17只物业股的股价表现,出现过破发的不只是时代邻里。截至12月19日,在港上市内地物业公司股价涨跌情况制表:郑娜佳兆业旗下物管公司佳兆业美好同样遭遇了首日破发。2018年12月6日,佳兆业美好正式挂牌,开盘即跌破发行价,最高跌幅超5%。这样的破发状态断断续续维持了到2019年3月底。规模不够大的鑫苑服务则没有佳兆业美好那般好运了。2019年10月份,鑫苑服务上市,发行价为2.08港元,仅在上市前两个交易日里经历股价上涨,此后便震荡下跌;10月30日,其收盘价为1.93港元,跌破发行价。东方财富Choice数据显示,截至12月19日,鑫苑服务仍处于破发状态,股价较发行价下跌28.85%。事实上,除去保利物业和时代邻里之外,余下的17家物管公司中,截至12月19日收盘,股价较发行价涨幅在100%以上的仅有6家,分别为绿城服务、新城悦服务、永升生活服务、碧桂园服务、雅生活服务、佳兆业美好;其中绿城服务和新城悦服务股价的涨幅约为300%,中海物业股价涨幅则逾400%。2019年扎堆上市的物管公司的股价涨幅则没有那么亮眼。除了当前处于破发状态的鑫苑服务、银城生活服务、滨江服务之外,和泓服务、蓝光嘉宝服务、奥园健康仅分别较发行价上涨8.59%、28.78%、54.64%。股价表现分化的背后,是物管行业马太效应的逐渐凸显。“虽然国内物业服务整体水平还未达到发达国家如英国、新加坡的水平,但龙头企业梯队已然渐显。”58安居客房产研究院分院院长张波告诉《国际金融报》记者。中国指数研究院和中国房地产TOP10研究组在2019年5月发布的《2019中国物业服务百强企业研究报告》显示,百强物企的市场份额进一步提高至38.85%,行业集中度进一步提升。具体来看,2018年,TOP10物企管理面积均值达2.39亿平方米,是百强企业均值的6.43倍;同期,百强物企营业收入增长19.41%,TOP10企业营收增速达到31.69%,增长更快。张波认为,物业公司品牌价值化显现将会是重要趋势,强者恒强的“马太效应”必将出现在物业领域。未来,品牌物业将通过兼并收购的方式快速扩大市场份额,快速淘汰落后企业,实现行业跨越式发展。不过,严跃进指出,物管行业尚处于发展初期,“跟大型房企、小型房企逐步分化不同,物管行业大小都能活,因为市场比较大”。严跃进还指出,“但股价走势可能会有所分化,因为现在物业股定价标准尚不明确,到底怎样才算一只好的物业股,还没有清晰的标准。”严跃进认为,随着这两年的推进,一些企业可能会形成比较好的模式。例如,一些央企收购了很多项目,成本比较好,而有些企业收购的项目出现了物业费难以收缴,甚至引起纠纷等影响经营的情况,“这些可能会使股票本身的走势产生分化”。(国际金融报记者
郑娜)

物业IPO“寒流” 新城悦艰难上市与认购不足背后来自观点地产新媒体的原创专栏

对比起其他在港交所上市的物业管理服务公司,或许新城悦会感叹一句“同人不同命”。

图片 1

观点地产网
在今年4月底港交所推出新的上市制度以来,上市敲钟仪式频繁举行,其中不乏物业公司分拆赴港上市的身影,新城悦$新城悦$
便是其中最新的一个。

与往日人满为患的敲钟现场相比,新城悦的上市敲钟仪式略显冷清。与之相对应的是,新城悦在香港发售的2000万股份,仅获36%的认购。

股价方面,新城悦上市开盘价报3.06港元/股,较发行价2.9港元/股升5.52%。开盘后迅速升至3.1港元/股,随后下跌,午盘报2.94港元/股。

午后,新城悦股价重新拉升,收盘报3.01港元/股,较开盘价跌1.63%,较发行价升3.79%。

第三个上市平台

新城悦是新城集团第三个上市平台,其在管理面积方面,从2015年1934万平方米升至2017年3628万平方米,复合增长率为37%;毛利和收入绝对金额的复合增长率分别在2015和2017年达到了55%和47%。

截至2018年4月,新城悦拥有约7330万平方米的合约建筑面积,以及约3700万平方米的在管建筑面积。

与绝大多数房企旗下物业公司相同,新城悦在管面积主要来自关联公司新城控股。在7334万平方米的合约面积中,新城控股提供的有5546万平米,占比75.62%。

截至4月末,新城悦的物业管理服务已覆盖53个城市,不过主要业务集中在江苏、上海和浙江。按招股书信息显示,截至今年4月,长三角业务占比高达83.4%。

新城悦董事会主席戚小明在现场表示,已有业务中七成是来自兄弟公司新城控股,外拓的物业管理面积比例占另外三成。未来还是会继续加大外拓的力度,采取项目拓展、公司并购的方法提升外拓能力,保持目前7比3的比例。

按照新城悦最初计划,此次赴港上市共计全球发售2亿股股份,其中包括国际发售股份1.8亿股及香港发售股份2000万股,每股价格区间为2.9港元-3.9港元,发行规模5.8-7.8亿港元。

从公开的招股结果看,新城悦似乎高估了市场对于物业股的欢迎程度,招股情况并不理想。

据新城悦披露信息显示,香港发售接获合共1512份有效申请,认购合共712.3万股香港发售股份。这一数字,仅为香港公开发售项下初步可供认购的2000万股香港发售股份总数的36%。

因此,新城悦将未获认购的股份进行国际发售。由于重新分配,国际发售项下的股份最终数目已增至1.92877亿股,约占任何超额配股权获行使前全球发售项下发售股份总数的96.44%。

从定价上看,新城悦最后设定的发行价每股2.9港元,亦为招股价2.9港元至3.9港元中的下限。

对于股份公开发售认购额不足,副总经理尤建峰表示,市场反应正常,上市是长跑,新城悦会继续做好公司业绩。

物业股估值变化

对比起其他在港交所上市的物业管理服务公司,或许新城悦会感叹一句“同人不同命”。

以同样由华泰金融作为保荐人之一的雅生活服务$雅生活服务$
为例,于今年2月初开始在港交所上市。彼时雅生活服务公告显示,全球发售初步发行共约33亿股股份,发行价厘定为每股发售股份12.3港元,该价格处于雅生活服务最初预计股份的售价每股10.80港元至每股14.20港元之间。

雅生活服务公开发售获极大幅超额认购,超购19.13倍,6666.65万股国际发售股份重新分配至香港公开发售,香港公开发售项下的发售股份最终数目为约1亿股发售股份,占任何超额配售权获行使前全球发售项下初步可供认购发售股份总数约30%。

不过,获得极大幅超额认购的雅生活,分拆上市之时的发行市盈率高达68到90倍,但结果市场的回应是上市当日暴跌23.09%。

为什么会出现这种冰火两重天的现象,原花旗银行董事总经理、现奥陆资本总裁兼投资总监蔡金强在接受观点地产新媒体采访时表示,现时的市场环境不是很好,很少会去进行认购,因为大家都知道,现在认购,开盘就是亏本的。同时,新城悦估值过高亦是造成此次公开发售认购额不足的主要原因。

从新城悦2.9港元至3.9港元的发行价区间看,发行市盈率最高约37.6倍。最终定价2.9港元/股,发行市盈率亦有27.33倍,高于大部分已在港交所上市的物业公司。

据安信证券报告显示,若新城悦利润能力保持在平稳水平,估计 2018
年净利润约1 亿元,相当于市盈率20
倍。按此数据对比其他在港交所上市的物业公司,新城悦依然排在靠前位置。

图片 2

数据来源:上市公司股票数据、观点指数整理

蔡金强续称,新城悦仅7千多万平方米的管理面积,未来增长主要依靠兄弟公司新城控股,规模和未来增长预期都不算很大。而新城悦的市盈率又太高,与其选择认购新城悦,买家更愿意在二级市场上购买类似中海物业这种市盈率较低的同类型股票,或者绿城服务、碧桂园服务这种龙头企业。

另外,从港交所物业上市公司股票数据对比可以看出,各个物业股在52周内都出现了不同程度的下跌。显然,虽然因为成长空间大,轻资产运营,回报高,属于非周期性行业等特征,让物业股受到资本市场的青睐,但是整体环境变差的情况下,物业股亦不能避免在股价上出现下跌回冷的现象。

总而言之,整体环境市场变差以及较高的估值,令到新城悦难以受到市场上谨慎的投资者追捧。

至于在市场不看好的情况下,新城悦首日开盘依然可以收得股价3.79%升幅的情况,蔡金强表示,这与其全球发售的股份有96.59%在前25大承配人手上,散户筹码不多有关,所以上市首日才可以录的上升。@今日话题

图片 3

**

相关文章

Leave a Comment.