安信信托经监管同意唯一可对外发行的产品逾期了,百亿兑付难题何解?

原标题:强生控股一则公告,大曝安信信托董家渡项目危机!下一步拟转让中民外滩45%股权,是求生之道?

原标题:强生控股一则公告,大曝安信信托董家渡项目危机!下一步拟转让中民外滩45%股权,是求生之道?

原标题:安信信托经监管同意唯一可对外发行的产品逾期了,百亿兑付难题何解?
来源:界面新闻记者|张晓云一则上市公司的理财逾期公告,再次让安信信托的网红项目“董家渡金融城”成为焦点。12月27日晚间,强生控股(600662.SH)发布公告称,强生控股购买的1亿元12个月期安信安赢42号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划(优先级)信托产品(下称安信安赢42号)的到期给付日为2019年12月27日,现发生逾期兑付情况,产品本益将统一延期至2021年12月30日。除了前述逾期的1亿外,强生控股还持有处于存续期的1亿元安信安赢42号。2019年3月11日,强生控股又购买了1亿元安信安赢42号,预计年化收益率为8.2%,到期时间为2020年9月11日。强生控股预计,2019年3月购买的份额同样会发生延期兑付情况,但因该期信托产品的兑付日尚未到期,故不纳入本次发生逾期兑付的信息披露范围。据了解,安信安赢42号对应的资产端为董家渡金融城项目,融资方为中民外滩房地产开发有限公司(下称中民外滩)。安信信托持有中民外滩45%的股份,这是安信信托于2017年6月从中民投接手的,计划发行系列信托产品募资不超过240亿元以受让这部分股权。截至2019年12月12日,安信安赢42号存续规模
172.0094亿元,其中优先级信托收益权 129.0029 亿元,劣后级信托收益权
43.0064亿元。界面新闻获悉,安信安赢 42
号是安信信托目前经监管部门同意唯一仍可对外发行的信托产品。“安信信托其他的产品发行销售工作已经全部停掉了,以处理风险项目为主。但是鉴于目前安信信托的情况,安信安赢
42
号不大好卖,监管要求只能卖给老客户,并且明确购买前需要知悉安信信托目前的情况。”某安信信托前销售向界面新闻表示,“安信安赢
42
号的底层资产还是有安全性和相应保障的,董家渡金融城项目主要还是流动性问题,暂时还没产生销售回款。”踩雷的上市公司并非只有强生控股,还有万兴科技(300624.SZ)。11月21日,万兴科技公告称,今年5月收购的控股子公司深圳亿图曾以1350万元投资两笔理财产品——安信安赢42号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划(下称安信安赢42号)、纽黑文星盛三号私募投资基金,现投资资金逾期未收回。公告称,2019年1月4日,深圳亿图委托安信信托认购“安信安赢42号”1000万元,到期赎回日为2019年11月5日,根据资产信托合同中规定:“全部信托权到期(含提前到期或延后到期)或信托计划终止时,优先信托受益权的信托利益的分配时间为最后一个信托利益核算日后的
10 个工作日内。截至 2019 年 11 月 19
日,深圳亿图未收到兑付款。经与安信信托沟通了解到,由于安信信托投资的项目还在继续建设开发,暂未产生销售回款。此外,据界面新闻记者了解,安信安赢42号还有部分个人投资者是今年9月到期的,安信信托方面强行让投资者延期了一年,这让投资者感到很不满。另据界面新闻记者了解,上海银保监局自今年7月起“进驻”安信信托,目前由银保监常驻安信信托工作小组监督其资金进出情况,工作小组成员每天都在现场与公司人员一起处置风险项目。唯一可对外发行的信托产品公开资料显示,2014年11月,刚刚揭牌3个月的中国民生投资股份有限公司(下称中民投)联合上海外滩投资、上海佳渡置业,拿下了董家渡13、15地块,成交价为248.5亿元,刷新上海地王纪录,价格仅次于2009年广州亚运村255亿元的总价地王。2017年6月,安信信托从中民投手中接手了中民外滩公司45%的股权,资金即来源于信托计划。据强生控股此前公告,安赢42号信托资金主要用于受让中民外滩公司不超过50%股权,剩余资金用于上海董家渡金融城项目的开发建设以及向受益人分配信托利益。今年1月底,由于一笔30亿私募债技术性违约,中民投出现流动性危机并引发外界关注。迫在眉睫的负债压力之下,中民投低价抛售了董家渡13、15号地块,绿地控股(600606.SH)以121亿的价格接手中民投董家渡项目的50%的股权及相应的债权。目前,该项目已更名“绿地外滩中心”,总建筑面积约120万平方米,包括4栋甲级写字楼、7栋总部办公楼、高端购物中心、超高层七星级酒店及高端住宅楼等。据强生控股公告,项目目前建设进度正常,部分已开始销售,明年可逐步产生销售回款,计
划 2021 年底全部交付使用。关于工程进度,截止 2019 年 11
月底,所有地块已获取地下施工许 可证,除 K
地块以外地块均已取得地上部分施工许可证,A
地块已取得预售证。根据安信安赢42号产品募集资料,该信托计划总规模不超过240亿元,其中优先级信托收益权规模不超过
180
亿元,劣后级信托收益权规模不超过60亿元(劣后级由上海逸合投资管理有限公司认购),优先级与劣后级规模比例不超过3:1,信托资金用于购买中民外滩45%股权。根据强生控股公告,安信安赢
42 号信托计划的设计总期限是 5
年,同底层资产董家渡金融城项目的完工交付进度保持一致;即信托期限不超过 60
个月,到期日为 2021 年 12 月 30
日。在总的信托期限内,每年根据资金周期安排各期信托产品滚动发行,即滚动发行新的信托产品兑付之前的到期产品。该公告称,受到宏观经济下行以及去杠杆政策影响,安信信托部分项目产生了逾期;
后因各种负面舆情爆发,尽管安信安赢 42
号是安信信托目前经监管部门同意唯一仍可对外发行的信托产品,但后续发行情况不佳。因此,该信托计划难以按原计划滚动发行,同时董家渡金融城项目本身还尚未产生销售回款等现金流,导致安信信托无法按信托合同约定的时间节点分配
信托本金和收益,信托产品产生逾期兑付情况。截止2019年12月12 日,安信安赢
42
号存续规模172.0094亿元,其中优先级信托收益权129.0029亿元,劣后级信托收益权43.0064亿元。面对百亿兑付难题自2019年以来,安信信托不断出现产品违约和延期兑付。根据安信信托11月11日问询函的回复公告,截至2019年9月30日,公司到期未清算的信托项目金额276亿元,其中,5月20日至9月30日期间,公司管理的信托产品到期的项目87个,其中正常兑付的58个,金额65亿元,到期未清算的信托项目29个,金额165亿元。面对百亿级的兑付难题,安信信托也采取了积极的自救措施。一方面,安信信托从信保基金拆借了近70亿元的资金。不过,巨额拆借资金对安信信托的财务成本是一个不小的压力,据界面新闻记者了解,前述从信保基金拆借的贷款中,安信信托方面已经产生逾期,金额在20亿左右。另一方面,安信信托也在加快处理相关项目。对于本次逾期的安信安赢42号,据安信信托方面介绍,产品后续回款来源主要有以下途径:1、安信信托就该项目发行新产品募集资金来接续到期产品的到期兑付。2、安信信托积极对外寻求第三方受让相应的信托计划受益权。3、安信信托对外转让信托计划持有的项目公司股权以取得回款。4、项目公司销售去化回笼资金后,进行项目收益分配,通过股权收益对信托产品进行本金和收益兑付。5、劣后信托受益权对优先级的相应保障。在优先级信托本金和预期信托收益全部分配完毕前,劣后信托受益权不参与信托财产的分配。目前,安信信托已成立了由总裁为组长的清收工作领导小组,并正在通过各个渠道对该产品兑付情况进行洽谈解决,包括引进战略投资者解决融资渠道并恢复市场信心、通过资产管理公司整体接收产品优先级份额等。。逾期项目的同时,机构投资者纷纷开始采取法律手段。12月17日,安信信托又披露了3宗诉讼案件,受让信托计划受益权及承担相关诉讼费用合计约12.2亿元。另据11月15日安信信托披露的诉讼公告,公司受让信托计划受益权及承担相关诉讼费用合计约84.7亿元,其中已判决案件的金额10.2亿元,达成和解的案件金额9.1亿元,尚在审理中的案件金额65.4亿元。因此,当前安信信托涉及信托受益权及相关诉讼总金额增至96.9亿元。在相关涉诉案件中,安信信托通常以远期受让或出具流动性支持函的形式提供保底承诺,这也给案件造成了不确定性。安信信托承认在管理运用信托资金过程中,过往经营中存在合规意识不强的问题,关于涉诉相关信托业务保本承诺的情况确实存在,该行为即违反了《信托公司管理办法的相关规定》,存在合规风险。但值得注意的是,信托保底刚兑的法律风向近期出现了明显变化。11月14日,最高人民法院下发的《全国法院民商事审判工作会议纪要》(下称《纪要》),其中第七部分“关于营业信托纠纷案件的审理”第92条明确“保底或者刚兑条款无效”;实践中,保底或者刚兑条款通常不在资产管理产品合同中明确约定,而是以“抽屉协议”或者其他方式约定,不管形式如何,均应认定无效。安信信托方面表示,该《纪要》是否将作为本公司上述以远期受让或出具流动性支持函的形式提供保底承诺的法律判决依据尚不完全明确,需要等待相关判例予以确认。

财联社讯,今日晚间,随着上市公司强生控股一则详细公告,把中民投董家渡项目再次拉回到公众视野,关于董家渡项目的更多细节随着浮出水面。

强生控股一则公告,大曝安信信托董家渡项目危机!下一步拟转让中民外滩45%股权,是求生之道?

2014年,中民投联手关联方上海佳渡置业公司以及上海外滩投资,作价248.5亿元拿下了董家渡13、15地块,一举成为“上海地王”。然而随着今年中民投债务危机的全面爆发,迫于债务兑付压力,中民投不得不低价出售董家渡项目,而这也成为安信信托董家渡项目危机的开端。

财联社讯,今日晚间,随着上市公司强生控股一则详细公告,把中民投董家渡项目再次拉回到公众视野,关于董家渡项目的更多细节随着浮出水面。

有知情人士告诉财联社记者,董家渡项目当时其实是个很不错的项目,彼时安信信托按照行价,还算是“有路子”,才作价240亿拿到其中45%股权的。但之后,在市政府的协调之下,绿地仅以121亿元就买下了项目50%的股权,“相当于是变相的估值下跌,这对高天国的打击很大,本来是他的香饽饽,一下子成了烫手山芋,对应发的信托产品也遭殃”。

2014年,中民投联手关联方上海佳渡置业公司以及上海外滩投资,作价248.5亿元拿下了董家渡13、15地块,一举成为“上海地王”。然而随着今年中民投债务危机的全面爆发,迫于债务兑付压力,中民投不得不低价出售董家渡项目,而这也成为安信信托董家渡项目危机的开端。

该知情人士还透露,随便说个数字对比下,如果说安信拿这个项目去上海银行质押,只能贷到30来亿,绿地却能贷到60多亿,大致就是这么个差距,“并且绿地目前也并没有完全付清款项,还有点余款。”

有知情人士告诉财联社记者,董家渡项目当时其实是个很不错的项目,彼时安信信托按照行价,还算是“有路子”,才作价240亿拿到其中45%股权的。但之后,在市政府的协调之下,绿地仅以121亿元就买下了项目50%的股权,“相当于是变相的估值下跌,这对高天国的打击很大,本来是他的香饽饽,一下子成了烫手山芋,对应发的信托产品也遭殃”。

滚动发行的新产品续接不上到期资金

该知情人士还透露,随便说个数字对比下,如果说安信拿这个项目去上海银行质押,只能贷到30来亿,绿地却能贷到60多亿,大致就是这么个差距,“并且绿地目前也并没有完全付清款项,还有点余款。”

强盛控股公告称,公司使用自有资金购买1亿元12个月期“安信安赢42号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”,产品到期给付日为
2019 年 12 月 27 日,现发生逾期兑付情况,产品收益将统一延期至2021
年12月30日。

滚动发行的新产品续接不上到期资金

2018年12月17日,强盛控股购买了由安信信托管理发行的“安信安赢 42
号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”之信托产品,金额为 1
亿元,期限为12个月,预计年化收益率为7.6%。

强盛控股公告称,公司使用自有资金购买1亿元12个月期“安信安赢42号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划”(优先级),产品到期给付日为
2019 年 12 月 27 日,现发生逾期兑付情况,产品收益将统一延期至2021
年12月30日。

2019年3月11日,强盛控股又第二次购买了1亿元“安信安赢42号”信托产品,期限为
18 个月,预计年化收益率为8.2%。

2018年12月17日,强盛控股购买了由安信信托管理发行的“安信安赢 42
号·上海董家渡金融城项目集合资金信托计划(优先级)”之信托产品,金额为 1
亿元,期限为12个月,预计年化收益率为7.6%。

强盛控股第一次购买的1亿元信托投资款于12月17日已经到期,但未顺利兑付,产品延期到2020年。强盛控股第二次购买的1亿元信托投资款,虽然还未到期,但强盛控股预计同样会发生延期兑付情况。也就是说,强盛控股投资于“安信安赢42号”信托产品共计2亿元都可能无法收回。

2019年3月11日,强盛控股又第二次购买了1亿元“安信安赢42号”信托产品,期限为
18 个月,预计年化收益率为8.2%。

强盛控股不是第一家踩雷“安信安赢42号”信托产品的上市公司,11月上市公司万兴科技也曾公告称,今年5月收购的控股子公司深圳亿图曾以1000万元投资“安信安赢42号”产品,投资款逾期未收回。

强盛控股第一次购买的1亿元信托投资款于12月17日已经到期,但未顺利兑付,产品延期到2020年。强盛控股第二次购买的1亿元信托投资款,虽然还未到期,但强盛控股预计同样会发生延期兑付情况。也就是说,强盛控股投资于“安信安赢42号”信托产品共计2亿元都可能无法收回。

据悉,“安信安赢42号”信托计划总规模240亿元,其中优先级信托收益权规模不超过
180
亿元,劣后级信托收益权规模不超过60亿元,优先级与劣后级规模比例不超过3:1,信托资金用于购买中民外滩45%股权。信托期限不超过60个月,到期日为2021年12月
30 日。

强盛控股不是第一家踩雷“安信安赢42号”信托产品的上市公司,11月上市公司万兴科技也曾公告称,今年5月收购的控股子公司深圳亿图曾以1000万元投资“安信安赢42号”产品,投资款逾期未收回。

截止2019年12月12
日,信托计划存续规模172.0094亿元,其中优先级信托收益权129.0029亿元,劣后级信托收益权43.0064亿元。

据悉,“安信安赢42号”信托计划总规模240亿元,其中优先级信托收益权规模不超过
180
亿元,劣后级信托收益权规模不超过60亿元,优先级与劣后级规模比例不超过3:1,信托资金用于购买中民外滩45%股权。信托期限不超过60个月,到期日为2021年12月
30 日。

值得注意的是,强盛控股在公告中透露,在总的信托期限内,安信信托每年根据资金周期安排滚动发行新的信托产品兑付之前的到期产品。受到宏观经济下行以及去杠杆政策影响,安信信托部分项目产生了逾期。

截止2019年12月12
日,信托计划存续规模172.0094亿元,其中优先级信托收益权129.0029亿元,劣后级信托收益权43.0064亿元。

据悉,安信安赢42号是安信信托目前经监管部门同意唯一仍可对外发行的信托产品,但后续发行情况并不佳,导致该信托计划难以按原计划滚动发行,同时董家渡金融城项目本身还尚未产生销售回款等现金流,导致安信信托无法按信托合同约定的时间节点分配信托本金和收益,信托产品产生逾期兑付情况。

值得注意的是,强盛控股在公告中透露,在总的信托期限内,安信信托每年根据资金周期安排滚动发行新的信托产品兑付之前的到期产品。受到宏观经济下行以及去杠杆政策影响,安信信托部分项目产生了逾期。

目前,中民外滩注册资本100亿元,其中绿地地产集团有限公司占比50%、安信信托占比
45%、上海外滩投资开发有限公司占比5%。根据2019年三季度投后管理报告,项目公司总资产485亿元、净资产103亿元,尚未产生收入。

据悉,安信安赢42号是安信信托目前经监管部门同意唯一仍可对外发行的信托产品,但后续发行情况并不佳,导致该信托计划难以按原计划滚动发行,同时董家渡金融城项目本身还尚未产生销售回款等现金流,导致安信信托无法按信托合同约定的时间节点分配信托本金和收益,信托产品产生逾期兑付情况。

安信信托拟转让中民外滩45%股权

目前,中民外滩注册资本100亿元,其中绿地地产集团有限公司占比50%、安信信托占比
45%、上海外滩投资开发(集团)有限公司占比5%。根据2019年三季度投后管理报告,项目公司总资产485亿元、净资产103亿元,尚未产生收入。

针对规模高达240亿元的“安信安赢42号”信托产品,安信信托给出了一套推出方案。

安信信托拟转让中民外滩45%股权

首先,最先采用的方式是,就该项目发行新产品募集资金来接续到期产品的到期兑付。但显然,目前滚动发行续接老产品的方式也已经行不通。安信信托不得不对外寻求第三方转让持有的45%项目公司股权。然而,估值变相下跌之后,卖掉董家渡项目对安信信托来说无疑于将项目亏损“做实”。

针对规模高达240亿元的“安信安赢42号”信托产品,安信信托给出了一套推出方案。

另外,项目的销售回款可做为还款来源。经预测,项目总货值约965.939亿元,其中可售物业货值
602.0363 亿元,自持物业货值363.9027亿元,但项目于
2021年才能全面竣工交付。时间周期较长。

首先,最先采用的方式是,就该项目发行新产品募集资金来接续到期产品的到期兑付。但显然,目前滚动发行续接老产品的方式也已经行不通。安信信托不得不对外寻求第三方转让持有的45%项目公司股权。然而,估值变相下跌之后,卖掉董家渡项目对安信信托来说无疑于将项目亏损“做实”。

据悉,安信信托已成立了由总裁为组长的清收工作领导小组,并正在通过各个渠道对该产品兑付情况进行洽谈解决,包括引进战略投资者解决融
资渠道并恢复市场信心、通过资产管理公司整体接收产品优先级份额等。目前,也有银保监常驻安信信托工作小组监督信托产品资金的进出情况。

另外,项目的销售回款可做为还款来源。经预测,项目总货值约965.939亿元,其中可售物业货值
602.0363 亿元,自持物业货值363.9027亿元,但项目于
2021年才能全面竣工交付。时间周期较长。

安信信托将如何化解董家渡项目带来的危机?本报记者将持续关注。

据悉,安信信托已成立了由总裁为组长的清收工作领导小组,并正在通过各个渠道对该产品兑付情况进行洽谈解决,包括引进战略投资者解决融
资渠道并恢复市场信心、通过资产管理公司整体接收产品优先级份额等。目前,也有银保监常驻安信信托工作小组监督信托产品资金的进出情况。

责任编辑:王帅

安信信托将如何化解董家渡项目带来的危机?本报记者将持续关注。

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