4天3次“点名房地产”,这些人有麻烦了!

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  相比2018年,今年的中央经济工作会议通稿中,财政政策”要注重结构调整“;货币政策变为”灵活适度“;房地产长效管理调控机制要“全面落实“;关于股市,要”稳步推进创业板和新三板改革“。通稿未出现”去杠杆“、”地方政府债务风险“的表述。

文 | 刘晓博

从“通稿”对过去一年(2017年)的经济运行的表述上看,站在当前时点,中央宏观调控部门对经济运行整体满意,对“产能过剩、企业债务过高”等的担忧有所缓解;在经济总基调的表述中,强调了坚持“稳中求进”工作总基调,坚持高质量发展的要求。保持经济运行在合理区间。相比较2017年中央经济工作会议通稿而言,本次会议内容去掉了“适度扩大总需求”的表述,而是更多的强调了“经济发展进入了新时代,我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”。

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7月30日、7月31日、8月2日,短短4天时间里,从政治局会议到央行两次会议的通稿,都以重要篇幅、醒目措辞“点名房地产”,传递了重大信息。

   
在2018年经济总目标方面,已由2017年的“供给侧结构性改革”,“三去一降一补”转向了“防风险、精准扶贫、污染防治”三大攻坚战,并要求三打攻坚战取得成效。防金融风险仍放在重要位置,细节上,本次中央经济工作会议通稿中更加细致的增加了“打击违法违规金融活动”等表述;2018年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,透露出未来一段时间内货币环境仍将延续2017年货币“中性偏紧”的环境,财政延续积极。2018年积极财政政策重点指向“确保重点领域和项目的支持力度”。

 

7月30日政治局会议通稿里,除了强调“房住不炒”,还首次明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,对此我曾专文分析过。

   
汇率方面,相较2017年通稿的表述中,本次会议通稿去掉了“增强汇率弹性”,而是更多的强调“保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定”,表明了在美国加息周期通道中,2018年人民币汇率保持平稳的难度有所加大,中央宏观调控部门将努力确保汇率的平稳;相比2017年,2018年改革领域更强调的是“完善产权制度、要素市场化”的改革,行业集中在“电力、石油天然气、铁路”等。相比2017年,今年中央经济工作会议通稿中没有提到“国企改革中的混合所有制改革”,而提到的是“完善国企国资改革方案”。

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7月31日,央行官网发布了“全国银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会在京召开”的通稿。这次会议其实是7月29日召开的,为了避免“喧宾夺主”,通稿在政治局会议通稿发布之后,才对外公开。

   
关于供给侧结构性改革的表述,2018年供给侧结构性改革将继续推进。区别在于:2017年中央经济工作会议通稿中明确提到了供给侧结构性改革涉及到“煤炭、钢铁”等行业,但本次中央经济工作会议中并未提到供给侧改革领域中具体涉及到的行业。另外,“供给侧结构性改革”中关于“三去一降一补”并没有如2017年较大篇幅展开论述。表明中央宏观调控部门认可“2017年供给侧结构性改革已取得阶段性的成果”,2018年供给侧结构性改革力度相比较2017年,或有所减弱,且涉及的领域或是其他新的方向,如民航等;去杠杆方面,相较2017年,本次中央经济工作会议通稿中并未提到“(去)杠杆”,没有提到“债转股”,表明2017年的企业杠杆率得到了有效的改善,目前中国处于“去杠杆”的中后期阶段。

在“信贷结构调整优化座谈会”通稿里,下面两段话非常重要:

   
相比2017年,2018年对“污染防治、生态文明”的论述篇幅较多,谈的很具体,有所超市场预期。“污染防治”被列为2018年三打攻坚战之一,足见中央宏观调控部门对“污染防治、环保”的重视。另外,在生态文明建设的表述中,提到了“培育一批专门从事生态保护修复的专业化企业”,相关表述提到的非常的细。建议2018年应高度重视”环保产业链”的投资机会。

要提高制造业中长期贷款和信用贷款占比。围绕制造业高质量发展,落实有扶有控差异化信贷政策。合理安排贷款期限和还款方式,增加制造业中长期贷款。
要坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,认真落实房地产市场平稳健康发展的长效机制。保持房地产金融政策连续性稳定性。保持个人住房贷款合理适度增长,严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理。加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率。

   
区域规划中,相比2017年中央经济工作会议,2018年新增了“雄安新区”、“粤港澳大湾区”、“特色小镇”;农业问题方面,进一步强调了“精准扶贫(2017年通稿中也提到)”,新增了“乡村振兴”的相关表述;相比2017年,本次中央经济工作会议中单独新增了一句“积极推进军民融合深度发展”,表明了2018年“军民融合”产业将稳中有进。

可以看出,央行要求下半年要提高制造业的贷款占比,控制房地产的贷款占比。为什么要这样提?看看上半年的数据就知道了。根据央行公布的数据,上半年各类贷款增长情况是:

   
对地产严格调控的基调延续;关于地产长效机制的表述,从“加快研究”转向“完善促进”,表明房地产长效机制的建立或在2018年有望取得实质性的进展;关于“新科技(TMT),培育新动能”这块,与2017年表述相同,笼统而谈,并未给出额外的增量(具体到行业)信息。

总的贷款余额增长13%;

    核心结论:

固定资产贷款余额增长10.6%;

   
1)延续2017年货币“中性偏紧”的环境,财政延续积极,整体对2018年“经济、财政、货币、防风险”的定调符合预期,明年会依此定调出细则,明年经济我们倾向于“逐季下行”;
2)在2018年经济总目标方面,已由2017年的“供给侧结构性改革”,“三去一降一补”转向了“防风险、精准扶贫、污染防治”三大攻坚战,并要求三打攻坚战取得成效;
3)对地产严格调控的基调延续;关于地产长效机制的表述,从“加快研究”转向“完善促进”,表明房地产长效机制的建立或在2018年有望取得实质性的进展;
4)2018年经济工作会议通稿对“污染防治、生态文明”的论述篇幅较多,谈的很具体,全篇内容中少有的超市场预期,建议2018年A股投资方向上,应高度重视”环保产业链”的投资机会。

工业中长期贷款余额增长5.2%;

   
风险因素:海外黑天鹅事件(政治风险、主权评级下调等)、政策监管(金融去杠杆等)

服务业中长期贷款余额增长12.1%;

涉农贷款余额增长6.5%;

房地产贷款余额增长17.1%;

个人住房贷款余额增长17.3%。

很显然,2019年上半年新增贷款仍然高速流入房地产,只是相比去年同期增速有所放缓而已。楼市在中国经济里的权重不但没有降低,反而继续在上升。居民家庭杠杆率在2018年上升了3.8个百分点,今年一季度上升了1.1个百分点,二季度估计也在1个百分点以上。

也就是说,居民家庭的债务负担仍然在快速上升。而工业中长期贷款增速只有房地产贷款增速的三分之一,这显然跟经济转型的主基调不相符。所以,央行才下狠手,希望控制热钱流入楼市的速度。

在过去1个月,先是要求冻结房地产信托融资的余额,在年底之前不能突破6月末的规模,大概会让房企年内少融资三四千亿;此外,还控制了房企境外发债的使用范围。

现在,央行又明确表示要“严禁消费贷款违规用于购房,加强对银行理财、委托贷款等渠道流入房地产的资金管理”,还首次公开、明确提出:“加强对存在高杠杆经营的大型房企的融资行为的监管和风险提示,合理管控企业有息负债规模和资产负债率”。

这个要求提出后,一批高杠杆的房企下半年日子会非常难过,这意味着银行会收紧对它们的贷款。这样,下半年土地市场会降温,一些房企将暂时失去拿地的能力,甚至被迫“吐出来”之前拿的地。

三季度,还会有一些房企“降价促销”回笼资金。所以,三季度房价整体可能会有轻微下行。

但不要期望房价出现显着下跌,前两天大连出台的“禁涨令”就是最好的参考——大连房价最近有明显上涨,所以出台了“禁涨令”,但同时规定开发商最多只能把房价下调5%,也就说设置了“跌停板”。

这就是当前的市场:显着的上涨,以及显着的下跌,都是不允许的。

再看央行8月1日“2019年下半年工作电视会议”通稿透露的信息:

1、这篇通稿5000字,24次提及“风险”;而2018年下半年会议的通稿,是2000字7次提及“风险”。由此可见,在经济下行压力加大的时候,央行非常重视防风险、化解风险。

2、在“防风险”的一节里,央行这样提及房地产:

要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照“因城施策”的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。

“持续加强房地产市场资金管控”,这跟“信贷结构调整优化座谈会”的提法是一致的。值得注意的是,2018年央行会议通稿里,没有提及房地产,2019年则再次强势提及了房地产,可见楼市问题再次引起了央行的忧虑。

3、去年央行“下半年工作会议”通稿里提及了“把好货币供给总闸门”,但今年的会议没有提及。而是改为“保持流动性合理充裕,引导广义货币供应量和社会融资规模增速与名义GDP增速相匹配”。这意味着,今年下半年的资金面会更加宽松。

4、会议透露了一组关键数据——央行上半年在降息,而且幅度不算小!

根据央行通稿透露:6月份全社会贷款加权平均利率为5.66%,同比下降0.28个百分点。这个幅度,超过了一次标准的降息。

此外——民营小微企业贷款平均利率6.82%,同比下降0.58个百分点。这相当于两次标准力度的降息。

所以别再问“中国央行什么时候降息”,上半年一直在降息,只是没有动基准利率而已,也没有降低房贷利率。

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5、央行表示,要“加快推进我国法定数字货币研发步伐”。在数字货币问题上,央行似乎有了紧迫感!

总结:

从政治局会议到央行两次会议,都传递了一个重要信号:上半年楼市有点过热了,至少从信贷资金流向上看是这样的。资金并没有流向实体经济(比如“工业中长期贷款余额增速”只有房地产增速的三分之一),所以才有了这次7月末、八月初的“楼市新政”。

高杠杆房企将首当其冲,会被银行掐住“七寸”,至少未来半年会比较麻烦,“吃多的,吐出来”是他们必须要做的。楼市会转冷,但各地设有“跌停板”,所以房价也很难大跌。原本希望近期买房子的,可以暂时观望一个季度再说。

至于未来,只能走一步看一步,因为外围市场不确定因素太多。大城市的刚需,或许要考虑四季度出手买房,空仓太久是不明智的。

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